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住宅ローンの比較ツールに金融機関別のデータを入れる作業をしていたら、各社の金利や手数料の違いがけっこう大きいことに僕は気づきました。同じ借入額でも、どこで借りるかで総返済額が100万円以上変わることもあります。主要5社を比較してみました。
住宅ローン選びのポイント
住宅ローンを選ぶとき、金利だけ見て決める人が多いですが、それだけでは不十分です。見るべきポイントは3つあります。
1. 適用金利：表面的な金利ではなく、自分に適用される金利を確認しておいたほうがいいです。「○○%〜」の「〜」の部分に幅があるケースが多いです。審査結果で変わります。
2. 事務手数料：借入額の2.2%が相場（3,000万円なら66万円）です。一方で定額33,000円のところもあります。手数料の差はかなり大きいです。
3. 団体信用生命保険（団信）：万が一のときにローン残高がゼロになる保険です。基本の団信は無料ですが、がん保障や全疾病保障をつけると金利が0.1〜0.3%上乗せになることがあります。
主要5社比較表
| 金融機関 | 変動金利 | 固定10年 | 事務手数料 | 団信 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|---|
| 住信SBIネット銀行 | 1.20%前後 | 2.2%前後 | 借入額×2.2% | 全疾病保障無料 | ネット完結。団信の付帯保障が手厚い |
| auじぶん銀行 | 1.13%前後 | 2.1%前後 | 借入額×2.2% | がん50%保障無料 | au/UQ利用者は優遇拡大。50歳以下なら0.93%まで下がるプランもあり |
| PayPay銀行 | 0.98%前後（フル優遇で0.85%） | 1.9%前後 | 借入額×2.2% | 基本のみ無料 | 諸条件フル適用でネット銀行最低水準 |
| 三菱UFJ銀行 | 0.945%前後 | 2.0%前後 | 借入額×2.2% | 基本のみ無料 | メガバンクながら最大優遇で1%割れ |
| フラット35（ARUHI） | — | 全期間2.49%前後 | 借入額×1.1%〜 | 新機構団信込み | 全期間固定で安心（買取型・団信込み21-35年の目安） |
※ 金利は2026年4月時点の各行公式発表に基づく最大優遇適用後の目安。審査結果や融資率、団信選択で変動します。必ず各金融機関の公式サイトで最新の適用金利を確認してください。
※ 2024年3月のマイナス金利解除、2024年7月（0.25%）・2025年1月（0.5%）・2025年12月（0.75%）と段階的に利上げが進み、2026年1月・3月・4月会合は0.75%で据え置き。基準金利は15年ぶりに1%台に乗せ、各行は2026年3月〜4月に変動の基準金利を引き上げました。優遇幅の拡大で実際の適用金利は0.95〜1.2%程度に収まっており、業界では「変動金利1%時代」という呼び方が広がっています。
ネット銀行 vs メガバンク
ネット銀行のメリット
- 金利が低めに設定されやすい（2026年4月時点の変動は最大優遇適用で1.0〜1.2%程度、フル優遇の一部プランで0.85〜0.95%。メガバンクも最大優遇では0.945%前後まで下がってきており差は縮小傾向）
- 団信の付帯保障が充実していることが多い
- 手続きがオンラインで完結
ネット銀行のデメリット
- 対面で相談できない（電話やチャットのみ）
- 審査がやや厳しい傾向
- 書類のやり取りが郵送中心で時間がかかることも
メガバンクのメリット
- 窓口で対面相談ができる。複雑なケースにも柔軟に対応
- 不動産会社との提携で審査が通りやすいことがある
- 住宅ローン以外の取引（口座、保険等）との総合的な関係構築
メガバンクのデメリット
- 金利はネット銀行より高め
- 手続きに時間がかかる
金利の差が年間の返済額に直結するので、コスト重視ならネット銀行。安心感やサポート重視ならメガバンクです。借入額が大きいほど金利差のインパクトが大きくなるので、3,000万円以上の借入ならネット銀行を候補に入れたいところです。
審査の流れ
住宅ローンの審査は2段階です。
1. 事前審査（仮審査）
年収、勤務先、借入希望額などを申告します。結果は即日〜数日です。ネット銀行ならWebで完結します。この時点では正式な申込みではないので、複数の金融機関に同時に出しても問題ありません。
2. 本審査
事前審査を通過したら、本審査に進みます。源泉徴収票、物件の資料、本人確認書類などを提出します。結果は1〜2週間程度です。ここで落ちることもあるので、事前審査通過＝確定ではありません。
審査で見られる主なポイントは、年収に対する返済比率（一般的に35%以内）、勤続年数、他の借入状況（カードローンや車のローン）です。勤続年数は3年以上が昔ながらの目安ですが、近年はネット銀行を中心に1年以上、勤続6ヶ月超で審査可の金融機関も増えています。
複数の金融機関で事前審査を受けて比較するのが手堅いです。金利の優遇幅は審査結果で変わるので、申し込んでみないと自分に適用される金利は分かりません。
