50年スパンのトータルコスト、賃貸と持ち家で並べてみたら、条件次第でどっちにも転びました。賃貸 vs 持ち家の比較ツールを作るときに僕が数字を出してみた結果です。よく「持ち家のほうが得」「いや賃貸が合理的」という議論を見ますが、一概には言えません。試算の中で見えたことを共有してみます。
目次
50年でトータルコスト比較
ざっくりとしたモデルケースで比較してみました。
持ち家の場合（3,500万円のマンション、頭金500万円、借入3,000万円・ローン35年）
※変動1.0%で完走した楽観シナリオと、途中から2.5%に上昇する現実的シナリオの2パターンを出しています（2026年4月時点の変動金利水準は約1.0〜1.2%）。
- 住宅ローン総返済額：約3,557万円（変動1.0%完走）／約3,850万円（途中で2.5%へ上昇）
- 頭金：500万円
- 固定資産税（50年）：約700万円
- 管理費・修繕積立金（50年）：約1,500万円
- 初期費用（仲介手数料・登記・不動産取得税等）：約250万円
- 住宅ローン控除：▲約300万円
- 合計：約6,207万円（楽観）／約6,500万円（金利上昇シナリオ）
賃貸の場合（月額家賃12万円、2年ごと更新料1ヶ月分）
- 家賃（50年）：約7,200万円
- 更新料（25回）：約300万円
- 初期費用（敷金・礼金）：約36万円
- 合計：約7,536万円
この条件だと持ち家のほうが安く見えます。ただし、持ち家の修繕費用はマンションの管理費だけでは足りないことも多いですし、設備の大規模交換費用も考えると差は縮まります。金利が途中で上振れした場合は差がさらに縮小します。
逆に、家賃を9万円に抑えれば賃貸のトータルコストは約5,600万円になり、持ち家を逆転します。条件の設定で結果が大きく変わるのが、この比較の難しいところです。
賃貸のメリット・デメリット
メリット
- 引っ越しの自由がある。転職や家族構成の変化に対応しやすい
- 設備の修理は大家負担。エアコンが壊れても自費にならない
- 固定資産税がかからない
- ローンのストレスがない
デメリット
- 家賃を払い続けても資産にならない
- 高齢になると審査が厳しくなるケースがある
- 内装の自由度が低い（壁に穴を開けられない等）
- 家賃は生涯払い続ける（持ち家はローン完済後に住居費が激減）
持ち家のメリット・デメリット
メリット
- ローン完済後は住居費が大幅に下がる
- 資産として残る（売却・賃貸に出すこともできる）
- 住宅ローン控除で税金が減る
- 内装や設備を自由にカスタマイズできる
デメリット
- 簡単に引っ越せない
- 修繕費用は自己負担。マンションの大規模修繕で追加徴収されることも
- 固定資産税が毎年かかる
- 住宅ローンという長期の借金を背負うストレス
- 物件の価値が下がるリスク（特に地方や築年数が古い物件）
「どっちが得」より大事なこと
何パターンも数字を出してみて僕が感じたのは、「得かどうか」は前提条件で簡単にひっくり返るということです。金利、物件価格、家賃設定、居住年数、売却価格…変数が多すぎて、どちらが得かを確定させることは不可能です。
それよりも大事なのは、自分のライフスタイルに合っているかどうかです。
- 転勤や転職の可能性は？ → あるなら賃貸のほうが身軽
- 今の住環境に長く住みたい？ → そうなら持ち家も選択肢
- 金利上昇に耐えられる家計か？ → 無理なら持ち家はリスク
- 老後の住居費をどうする？ → 年金生活で家賃を払い続けるのは厳しいかも
「周りが買ってるから」「賃貸はもったいないと言われたから」で決めるのが一番危ないです。自分の条件で試算してみて、納得できるほうを選ぶのがいいと思います。
